دانلود پایان نامه

تولید ناخالص داخلی از 2 تا 10 درصد در کشورهای مختلف جهان متفاوت است.1از بخش مسکن می توان به عنوان یکی از بخشهای پیشرو برای توسعه سایر بخشها استفاده کرد.بررسی ها نشان می دهد که فعالیت حدود 120 رشته از مشاغل در ارتباط با بخش مسکن است.رکود در ساخت وساز می تواند موجب رکود بسیاری از فعالتهای اقتصادی و در نهایت موجب کاهش تولید ناخالص ملی گردد.
قیمت مسکن در مناطق گوناگون یک کشور متفاوت است.که ناشی از عوامل مختلف اقتصادی و منطقه ای است.با این وجود روند تغییر قیمت ها در مناطق مختلف مشابهت زیادی با یکدیگر دارد وتغییرات قیمت در یک ناحیه موجب تغییرقیمت در نواحی مجاور می شود.این تاثیر گذاری و تاثیر پذیری را می توان اثر موجی نامید.تصور غالب بر این است که جهت اثر موجی از مناطق پررونق با سطح بالای ساخت وساز و خریدو فروش به دیگر مناطق است.همچنین می توان انتطار داشت که مناطقی که از نظر دیگر فعالیتهای اقتصادی فعالتر هستند دارای اثرگذاری بیشتری بر مناطق مجاور که سطح تولید ناخالص کمتری دارند باشند. با افزایش فاصله دو ناحیه از یکدیگر اثر گذاری و اثر پذیری آنها از یگدیگر کاهش یابد. استانهای مختلف کشور از نظر استعداد های طبیعی ،منابع انسانی ،اندازه جغرافیایی و … با یکدیگر متفاوت هستند. که باعث تفاوت قیمت مسکن در این نواحی و همچنین قدرت تاثیر گذاری متفاوت بر دیگر نواحی می شود . برای نمونه تاثیر گذاری استان تهران از نظر قیمت بر استانهای مجاورش متفاوت از تاثیر گذاری دیگر استانها است. در واقع استان تهران دارای وزن و اهمیت بیشتری از نظر تاثیر گذاری بر مناطق مجاورش دارد.در این بررسی بدنبال مشخص کردن تاثیر مهمترین عوامل منطقه ای بر قیمت مسکن هستیم .آیا مناطق با بیکاری کمتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند؟ آیا مناطق ثروتمندتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند؟

1-2-بیان مسئله
مشکل مسکن در کشور همواره یکی از مسائل مهم پیش روی دولتها بوده است بطوری که تمامی دولتها یکی از اهداف دولت خود را تهیه مسکن برای آحاد مردم اعلام کرده اند اما تاکنون در حل این مشکل تاحدود زیادی ناتوان بوده اند.مشکل مسکن همواره به عنوان یکی از موانع مهم پیش روی جوانان برای تشکیل خانواده بوده است.افزایش جمعیت جوان کشور در سه دهه اخیر موجب شده است تا این موضوع به یکی از دغدغه های اصلی جوانان و خانواده ها تبدیل شود.اما دولتها کمتر به این مشکل بصورت منطقه ای نگاه کرده اند. مناطق مختلف در کشور دارای ویژگیهای اقتصادی ،فرهنگی و خصوصیات جغرافیایی متفاوت هستند که باعث شده است قیمت مسکن در استانها متفاوت باشد.اما دولتها هیچ برنامه مدون و مشخصی برای فایق آمدن بر این موضوع چه در کوتاه مدت و چه در بلند مدت نداشته اند.تنها برنامه ای که در سالهای اخیر توسط دولت به اجرا درآمده است طرح مسکن مهر بوده است که آن هم بدون در نظر گرفتن عوامل منطقه ای به مرحله اجرا درآمده است و دارای مشکلات اجرایی زیادی بوده است.واضح است که تداوم این وضعیت می تواند موجب بروز مشکلات متعدد اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی در جامعه شود. بررسی عوامل منطقه ای موثر برقیمت مسکن می تواند نتایج متفاوتی نسبت به عوامل ملی موثر بر قیمت مسکن داشته باشد .شناخت مهمترین عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن می تواند برنامه ریزان ملی را برای طراحی برنامه های منطقه ای کارامدتر ودقیق تر یاری رساند.

-1-3ضرورت تحقیق
ضرورت تحقیقات اقتصادی منطقه ای در سالهای اخیر مورد توجه تعداد بیشتری از محققین قرار گرفته است .در کشور ما بیشتر بررسی های انجام شده برای مسکن با استفاده از عوامل و فاکتورهای ملی وتوابع هدانیک صورت گرفته است . با توجه به ویژگیهای متفاوت مناطق مختلف کشور انجام کارهای تحقیقی با تکیه بر عوامل منطقه ای الزامی بنظر می رسد.

1-4-اهداف تحقیق
الف-مشخص کردن مهمتربن عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن
ب-لحاظ کردن اثرات افزایش قیمت مسکن یک استان بر استان دیگر
د-تعیین تاثیر نرخ بیکاری بر قیمت مسکن
ن-تعیین تاثیر تولید ناخالص داخلی بر قیمت مسکن
و-بررسی تاثیر همجواری با استان تهران بر قیمت مسکن

1-5-فرضیه های تحقیق
الف-مناطق دارای نرخ بیکاری پایین دارای قیمت مسکن بالاتری هستند
ب-مناطق دارای تولید ناخالص داخلی بیشتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند
ج-مناطق همجوار با استان تهران دارای قیمت مسکن بیشتری هستند
1-6-روش گردآوری اطلاعات
روش جمع آوری اطلاعات بصورت کتابخانه ای و از سایت های مرکز آمار ایران ،سایت بانک مرکزی و سایت مرکز آمار و اطلاعات بازار کار صورت گرفته است.
1-7-قلمرو مکانی پژوهش
این بررسی برای کشور ایران انجام شده است.
1-8-قلمرو زمانی پژوهش
این بررسی برای سالهای 1383 تا 1390 انجام شده است که مبنای انتخاب سال 1383 به عنوان سال شروع تحلیل، محدودیت آماری است.

1-9-محدودیتهای تحقیق
مهمترین مشکلی که این بررسی با آن روبرو است مشکل نبودن آمارهای دسته بندی شده برای استانهای کشور است.یکی دیگر از مهمترین مشکلات تغیر تقسیمات کشوری در سالهای متفاوت است که یافتن آمار را برای استانهای تاسیس شده با مشکل مواجه می کند .حتی یافتن آمارهای تفکیکی برای استانها یی که سالهای زیادی از تشکیل آنها می گذرد نیز دشوار است و سایت مرکز آمار ایران که مهمترین منبع آماری کشور محسوب می شود از این جهت دارای نقاط ضعف فراوانی است.ضمن اینکه بیشتر آمارها در کشور بصورت سالی
انه و از طریق نمونه گیری بدست می آید و محققین برای دستیابی به آمارهای فصلی و ماهانه با محدودیت بیشتری روبرو هستند و انجام تحقیقات دقیق تر در بسیاری از موضوعات منجمله بررسی حاضر تنها با استفاده آمارهای فصلی امکان پذیر است.

این مطلب مشابه را هم بخوانید :   مقاله رایگان با موضوعبانکداری اینترنتی، هنجار ذهنی، یافته های پژوهش، تمایل مشتری

1-10-تعریف وازه های کلیدی
دراین قسمت واژگان کلیدی بکاررفته در این بررسی تعریف شده است.
1-10-1-عوامل منطقه ای
عواملی که در سطح مناطق واستانها بر متغیروابسته تاثیر می گذارند را عوامل منطقه ای می گویند.مانندقیمت زمین در استانها ویا جمعیت هر استان در نقطه مقابل عوامل ملی عواملی هستند که در سطح کشوری یا ملی بر متغیر وابسته تاثیر می گذارند مانند قیمت نفت و نرخ ارز.
1-10-2-پنل دیتا
به مدلهای اقتصاد سنجی که اجازه می دهد که متغیرها را هم در میان مقاطع و هم در طول زمان اندازه گیری کنیم.در مدلهای پنل دیتا امکان بررسی هرفرد در طول زمان فراهم می شود.( اشرف زاده ، مهرگان ، 1392)
1-10-3-اقتصاد سنجی فضایی
در مدلهای اقتصاد سنجی مرسوم وابستگی فضایی(مکانی )میان متغیرها نادیده گرفته می شود.اقتصاد سنجی فضایی داده هایی را که دارای جزء مکانی هستند را با دادن وزن به آنها وارد مدل می کند.( عسگری ، اکبری )
1-10-4-وابستگی فضایی
وابستگی فضایی وقتی وجود داردکه مشاهدات مربوط به یک مکان به مشاهدات مکانهای دیگر وابسته باشد.(عسگری و اکبری ،روش شناسی اقتصاد سنجی فضایی)
1-11- سازماندهی پژوهش
این پژوهش در پنج فصل تنظیم شده است.در فصل اول کلیات تحقیق بیان شده است.در فصل دوم مبانی نظری تحقیق حاضرارائه و تعدادی از مطالعات مشابه داخلی و خارجی انجام شده آورده شده است. در فصل سوم مواد و روشهای لازم برای تحقیق حاضر به تفصیل آورده شده است.در فصل چهارم نتایج آزمونها و برآورد مدلهای مورد بررسی ارائه شده است.فصل پنجم این بررسی به نتیجه گیری پاسخ به فرضیات این بررسی و جمع بندی نتایج وارائه پیشنهاد اختصاص یافته است.

فصل دوم:مبانی نظری و پیشینه تحقیق

2-1-مقدمه
بیشتر مطالعات انجام شده در ایران برای مسکن برمبنای تابع هدانیک که یک تابع مطلوبیت است صورت گرفته است و مطالعات اندکی با استفاده از روش پنل دیتا و پنل دیتای فضایی انجام شده است. در این فصل ابتدا به ارائه مبانی نظری تعین قیمت مسکن منطقه ای با استفاده از مدلهای مسکن منطقه ای پرداخته سپس در بخش بعدی تعدادی از مطالعات داخلی و خارجی مرتبط با موضوع مورد بررسی ارائه شده است.

2-2-مبانی نظری تحقیق
قیمت مسکن درمیان مناطق گوناگون متفاوت است ک ناشی از ویژگیهای اقتصادی ،اقلیمی و خصوصیات فرهنگی هر منطقه است.به عنوان مثال وویث2(199)نشان داده است که چگونه رشد اشتغال در شهرها برارزش واحدهای مسکونی اثر معناداری دارد.( عسگری ، الماسی،1388 )
کریس لیشمن وگلن براملی3(2004) در بررسی خود تحت عنوان بازار مسکن با واکنش فضایی وکنترل کاربری استفاده از زمین به ارائه مدلی منطقه ای برای تعیین قیمت مسکن در انگلستان پرداخته اند.مدل ارائه شده توسط این دو محقق یک مدل تعادلی عرضه و تقاضا است که تقاضا برای مسکن بصورت مدل زیر درنظر گرفته شده است:

Qitd=f(Pit,Yit,Wit,Dit,Mt) (1-2)

در فرمول فوق Qitd تقاضا برای مسکن در منطقه i در زمان t
Pit قیمت مسکن
Yit درآمد خانوارها در منطقه i و در زمانt
Wit ثروت خانوارها در منطقه i و در زمانt
Dit فاکتورهای منطقه ای موثر بر تقاضای مسکن در منطقه i و در زمانt
Mt نرخ رهن خانه های مسکونی در زمان t
که تقاضا برای کل مناطق از جمع تقاضای تمامی مناطق بصورت زیر بدست می آید:

∑▒Q_it^d =f(Pit,Yit,Wit,Dit,Mt) (2-2)

معادله عرضه مسکن نیز از روش مشابه تقاضای مسکن بدست آمده است که عرضه مسکن تابعی از قیمت مسکن در منطقه i ومنطقه همسایهj و شرایط اقتصادی منطقه i (Ei) و منطقه j (Ej) بدست می آید:

∑▒Q_it^s =f(Pit,Pjt,Eit,Ejt) (3-2)

که از برابری معادلات (2-2)و(2-3) بازار مسکن در تعادل قرار می گیرد.در مدل در نظر گرفته شده توسط این دو محقق قیمت مسکن بصورت درون زا و توسط فرمول زیر تعیین می شود:

∑▒Q_it^s =∑▒Q_it^d (4-2)

که Qitt تعداد خانه های تقاضا شده در بازار i و در زمات t است.
جفری مین واندی نیگارد)4 (2010) در بررسی ومدلسازی خود برای بررسی رابطه بین بازار مسکن منطقه ای و مهاجرت دوناحیه iوj را در نظر گرفته اند که اختلاف بین قیمت مسکن دو ناحیه توسط رابطه زیر بدست آمده است:

Δ(gi-gj)=-Ɣ1(gi-gj)-1+ Ɣ2[(hhi-hhj)-(hsi-hsj)]-1- Ɣ3(ucci-uccj)+ Ɣ4(zi-zj)+(ϵi- ϵj) (5-2)

g قیمت خرید واقعی خانه های مسکونی
hh تعداد خانوارها
hs تعداد واحدهای مسکونی
ucc هزینه استفاده از مسکن شخصی که برابر است با:
ucc=(i-p-ge)
i نرخ بهره اسمی
P نرخ تورم
ge عایدی مورد انتظار از خانه
Z متغییرهای کنترل و ϵ جزء خطا است.

میشل بینستوکو ،دانیل فلسن ودای ایکسیر 5(2014 ) در مقاله خود تحت عنوان بررسی بازار مسکن منطقه ای به بررسی ومدلسازی برای بازار مسکن منطقه ای پرداخته اند.این دو محقق نیز برای ساده سازی و قابل درک بودن مدل تنها دو منطقه a و b را در نظر گرفته اند.در این مدل فرض شده است که جمعیت کل(N )که در دوناحیه a وb زندگی می کنند ثابت است:

N=Na+NB
(6-2)

و جمعیت به عنوان یک متغییر برون زا در نظر گرفته شده است.
موجودی خانه ها (H) در ناحیه a در شروع دوره t به مترمربع بصورت زیر در نظر گرفته شده است:

Hat=δHait-1+Sat-1 (7-2)

در مدل فوق S تعداد خانه هایی که ساخت آنها شروع شده وδ نرخ استهلاک خانه است .در معادله فوق فرض شده است که خانه های شروع شده در زمان t-1 در زمان t تکمیل شده اند.تعداد خانه های شروع شده به طور مستقیم ب

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید