دانلود پایان نامه حقوق درباره 
ترهین ملک قبل از انتقال به راهن

دانلود پایان نامه حقوق درباره ترهین ملک قبل از انتقال به راهن

نهم آذرماه ۱۳۸۸شمسی –  صدای زنگ تلفن اطاقم به صدا در می آید گوشی را بر می دارم یکی از همکاران است گویا با مشکلی مواجه شده است می پرسد می شود در تسهیلات خرید مسکن سند انتقال را بعد از قرارداد فروش اقساطی وارد دفتر کرد ؟ تردید روا نمی دارم که او پاسخ را می داند ، موضوع ، اشتباه ثبات است که تقدم و تاخر دو سند را مراعات نکرده است و اینک کار دست سردفتر داده است و وی حال به دنبال راهی است تا گندکاری های او را به سامان رساند .  کوره راهی از این دو گوش  نیست که به مخ ثبات منتهی شود و بنیوشد که در قاموس سردفتری بعضی اشتباهات ره نتواند داشت چون ره پیدا کند به عزا نشاند سردفتر را . ثبات  و سندنویس و ….. به مغزش فرو نمی رود که بشر جایزالخطاست در شان سردفتر نازل نشده است . چگونه یک شخص هنوز مالک نشده ، تواند مالی را در رهن گذارد . سردفتر محترم همکار با دو دلی و بی اعتقاد به گفته اش استدلال می کرد که چون هر دو سند در یک روز وارد دفتر شده و طرفین در همان روز آن دو را امضاء می کنند نباید ایرادی بر نقض ترتیب از سوی ثبات نمود و برای حل موضوع طرفین نخست سند دوم (موخرالورود ) را امضا کنند وسپس سند اول ( مقدم الورود ) . با روش پیشنهادی ماهیت ها به درستی پا به عرصه ی وجود می نهند لیک با کدامین پشتوانه .  مرحله ی ثبوت را ساختیم و خوب هم ساختیم ولی چگونه می توان آن را اثبات کرد .  در عالم حقوق و مخصوصا قضاوت ارزش و اعتبار ثبوت شیء به اثبات آن است و  دلیل اثبات  معیوب است . اصل اعتبار محتویات و مندرجات سند رسمی اثبات تقدم و تاخر آن دو سند را نیز می کند .  علم سردفتر خارج از نوشته اش که قانون گذار « سند رسمی » نامش نهاده ارزش و اعتباری ندارد او شاهدی است ممتاز اگر شهادتش در قالب سند رسمی بروز کند و چون ابراز وجود کرد دیگر شهادت نیست و بل بالاتر از آن است ، نوشته ای است که در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد است ؛ انکار و تردید در آن روا نبود : سند رسمی  .  می دانیم زمان ثبت سند ، به وقت امضاء آن است شاید بتوان سند بیع قطعی ( سند موخر الورود در دفتر ) را امروز به وقت ورود به امضاء طرفین رسانید و امضا قرارداد ( سند مقدم الورود در دفتر ) را به روزی دیگر موکول کرد و تاریخ ثبت قرارداد را موخر از تاریخ ثبت سند بیع قطعی کرد و قال قضیه را کند ولی این کار اگر از لحاظ ماهوی ماهیت های حقوقی موضوع اراده ی طرفین را بی عیب و نقص می سازد با اشکال شکلی روبروست و آن ماده ی ۱۶ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی است که سد راه راه حل  پیشنهادی است : « هیچ سندی را نمی توان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر این که موافق با مقررات قانون باشد » ترهین ملک غیر بر خلاف قانون است . تقدم ثبت قرارداد رهنی بر سند انتقال ترهین مال دیگری قبل از انتقال است و چنانجه متن حکایت از فروش به نحو اقساط باشد در واقع فروش مال غیر خواهد بود هرچند که متن قرارداد های رهنی خرید معمولا حکایتی از فروش آن چنانی ندارد . پس باید به دنبال راه دیگری بود . می توان سند اولین را بدون امضاء به امان خدا رها کرد و مجددا سندی دیگر برای آن ساخت و بعد از سند بیع قطعی وارد دفترش کرد تا امضاء شود . از فیش حق الثبت سند امضاء شده بهره جست و از سهم سردفتر از حق التحریر سند اخیر غمض عین کرد و  دو ده درصد و چهار پانزده درصد و مالیات مشاغل و غیرذالک آن دو قرارداد را بر گردن گرفت تا از اشتغال افکار رهائی جست و شب خواب بد ندید .  می توان شیوه ی دیگر نیز اختیار کرد ؛ قراردادنخستین را از لوث وجود رهن پاکسازی کرد با توضیح در ذیل ثبت قبل از امضاء و آن را متصف به وصف « ذمه ای » و سپس هر دو سند : قرارداد و بیع قطعی با امضاء طرفین تکمیل کرد و  با متمم نامه ای در پی  قرارداد ، وثیقه بر آن افزود و صفت اولین ( ذمه ای ) از آن بازستاند و  صفت دومین ( رهنی ) برموصوف مزبور قرارداد  تا حداقل هزینه کمتر پذیرا شد ( هزینه ی یک سند متمم ) .

همکار آرامش پیدا می کند لرزش صدایش محو و نابود می شود و فریادی از سر شعف می کشد و نگاه دوباره به متن قراردادی می دوزد که قبل از سند انتقال ثباتش وارد دفتر کرده است . اضطراب اذن توجه به متن را به او نداده است و از توضیحات او آشکار می شود که تسهیلات اعطائی ، تسهیلات خرید نیست . تسهیلاتی است که یک موسسه ی مالی اعتباری به مشتری خود اعطا کرده است و و لیکن قرار بوده است ملک او قبل از ترهین به فرزندش منتقل شود و به عنوان مال شخص ثالث در قبال تسهیلات دریافتی پدر رهن قرار گیرد . می گویم چنانچه موسسه ی مالی و اعتباری مخالفتی ندارد پدر می تواند با موافقت موسسه مزبور رهینه را با حفظ حقوق موسسه به فرزند منتقل کند و اگر سند انتقال تنظیم شده است عبارت « با حفظ حقوق موسسه ی ……. ناشی از قرارداد شماره ی ……….» در ذیل متن سند وثبت  دفتر قبل از امضاء افزوده شود  و طرفین امضاء کنند تا قال قضیه کنده شود.

 

پنجم  آذرماه ۱۳۸۸شمسی – رایانه کار دفترخانه در مرخصی  است ؛ هیچ یک از کارکنان دیگر دفتر، آشنایی کامل با برنامه رایانه جهت تنظیم رایانه ای سند ندارند ؛ ناچار می شوم خود پشت رایانه  قرار بگیرم . کارکنان با سابقه ام همه دفتریار دفترخانه ای شده اند و در انتظار تکمیل سوابق خود بودند  تا از این خوان نعمتی که معمار ثبت نوین گسترده است بهره مند شوند و تا دیر نشده و سیاست تغییر نکرده ابلاغ سردفتری بگیرند  و  من  ناچارم همیشه در آموزش کارکنانم باشم تا آن ها به هزینه ی من کار یاد بگیرند و چون یاد گرفتند  به راحتی راه خویش گرفته و پی کار خویش روند و به نان و نوائی برسند( چشم حسود کور چون با تاسیس هردفترخانه پنج نفر از معضل بیکاری نجات پیدا می کنند ) .

دو نفر با یک کاغذ پاره که روی آن پلاک فرعی و اصلی ملکی و محل  وقوع آن قید شده است وارد می شوند . یکی فروشنده ی ملکی بود واقع در یکی از روستاهای پارس آباد مغان و آن دیگری خریدار آن . اقدامات قانونی را طبق ماده ۱۳۳ قانون برنامه از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شرو ع کرده اند تا برای فروشنده سند مالکیت بگیرند . پلاک فرعی تخصیص یافته و بخشی از عملیات ثبتی باقی است . فروشنده مقیم تهران است و خریدار می خواهد وکالت نامه ای تنظیم شود که او بتواند تمامی اقدامات قانونی لازم را در پی گیری پرونده مطروح در اداره ثبت و هیئت موضوع ماده ۱۳۳ قانون برنامه مستقر در ثبت از سوی موکل انجام و به نام او برای ملک مورد تقاضا سند مالکیت اخذ کند و سپس ملک مزبور را به خود انتقال رسمی دهد . مانعی برای تنظیم وکالت نامه که متضمن اختیارات مزبور باشد نمی بینم و این کار عملی می شود.

کارشناس حقوقی یکی از بانک ها از مرکز استان تشریف آورده است و قصد دارد اسناد قراردادهای تنظیمی را امضاء کند . در مورد دو فقره اسناد قرارداد بانکی که سال ها پیش تنظیم و ثبت دفتر شده است ایرادی مطرح می کند . یک شرکت با مسئولیت محدود مبلغ معتنا بهی به موجب قرارداد رسمی از بانک تسهیلات دریافت نموده و ملک معینی را در رهن بانک  قرار داده است . چند سال بعد تسهیلات دیگری از همان بانک گرفته است و مورد رهن قرارداد اول را در وثیقه بانک قرار داده است بدون آن که از لفظ مازاد استفاده شود یعنی رهینه دوباره در رهن قرار گرفته است . همان چیزی که رهن مکرر می نامیم و دفاتر اسناد رسمی در قراردادهای بعدی از لفظ مازاد یا مازاد مازاد و الی ماشاء الله استفاده می کنند . نظر خود را بر این که هیچ ایرادی بر سند دوم وارد نیست ابراز می کنم به خصوص که تسهیلات گیرنده و طرف هر دو قرارداد یکی است . اگر بانک می تواند ملکی را در یک نوبت در قبال مثلا دو میلیارد ریال در رهن بگیرد می تواند آن را در دو نوبت هر بار در مقابل یک میلیارد ریال وثیقه ی خود سازد بدون این که تقدم و تاخر وصول دو تسهیلات از محل  وثیقه مدنظر باشد . در این صورت اگر راهن از پرداخت هر دو تسهیلات خو دداری کند نسبت به هر دو قرارداد توامان اجرائیه صادر و اقدامات اجرائی برای وصول مطالبات ناشی از هر دو قرارداد بطور یکجا انجام خواهد شد و ملک بر مبنای هر دو طلب و سود و خسارات آن به مزایده گذاشته می شود و اگر خریداری نبود به تملک بانک در می آید و چنانچه مازادی بود از سوی بانک به راهن پرداخت می شود . بر خلاف موردی که در قرارداد دوم مازاد ملک در رهن بانک قرار گیرد که در این حالت ابتدا مطالبات ناشی از قرارداد نخست به موجب اقدامات اجرائی از محل وثیقه باید  وصول شود و اگر مازادی بود با اقدامات اجرائی صرف تسویه موضوع لازم الاجرا اجرائیه قرارداد دوم شود . اگرچه راقم نسبت به استعمال لفظ مازاد در رهن مکرر ایراد دارد . اگر ششدانگ ملکی در رهن قرار گرفته است و هر جزئی از آن در قبال تمام بدهی وثیقه می باشد و باز تمام ملک  به اذاء هر جزء از دین در رهن است ؛ منظور از مازاد ششدانگ چیست ؟ آیا منظور مازاد قیمت ششدانگ است که قیمت ، قابل ترهین  نیست و اگر مراد این باشد که چون اجل دین فرا رسد و بدهکار از پرداخت آن استنکاف ورزد در جریان اجرا ممکن است به جهت ارزش قابل توجه رهینه  ،  نیازی به فروش تمام مورد رهن نباشد و مثلا مزایده سه دانگ آن تکافوی دین اول کند و سه دانگ مازاد بماند و آنچه ما اینک در قرارداد دوم به عنوان مازاد می نویسیم همان سه دانگ دیگر است که امروز مازاد احتمالی نامیده می شود و به عنوان مازاد احتمالی در رهن قرار می گیرد . آیا عقد رهن عقدی است که قانون گذار علم تفصیلی را در آن لازم ندانسته است ؟ آیا مقدار مورد رهن معلوم و معین است ؟ آیا عقد از جهت بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی ایراد ندارد ؟ به نظر می رسد باید از به کار بردن لفظ مازاد در رهن مکرر خود داری کرد و باید در قرارداد های بعدی نیز ششدانگ ملک در رهن قرار گیرد با حفظ حقوق بستانکار قبلی تا تقدم و تاخر وصول مطالبات ناشی از قرارداد های تنظیمی با مورد رهن یکسان مشخص شود .

چهار روز است که قرارداد بانکی تنظیم و وارد دفتر شده است . نمایندگان بانک لطف نکرده اند در این چهار روز ناقابل جهت امضاء سند قدم رنجه فرمایند . تسهیلات گیرنده با یک نفر همراه آمده اند ؛ ابراز نارضایتی می کنند . فکر می کنند که سردفتر وظیفه دارد طرف دیگر را بخواند تا در غیاب وی سند و ثبت دفتر  را امضاء کنند و بعد به آن عزیز تلفن کند که سند آماده است تا اگر عنایتی کرد جهت امضآء و تحویل گرفتن آن فضای دفتر را به جمال خویش نورانی سازد . زیر لب کلماتی را زمزمه می کنند کلماتی که از بس شنیده ایم دیگر عادت کرده ایم توجیه آن ها و این که  ما کار خود کرده ایم و این شمایید که باید به عنوان ذینفع پی گیر باشید و نمایندگان بانک را حاضر کنید تا بتوانید سند راتکمیل نموده و در اختیار بانک قرار دهید تاکنون نتیجه ای نداشته است پس سکوت بهترین راه حل هست . بیچاره سردفتر چهار روز است که قرارداد را آماده ی امضاء کرده است . کارمندش بعد از ظهر عطای لقای خانواده اش را به فراقشان بخشیده تا صرف وارد کردن سند آقا در دفتر کند تا وقت کاری در انتظار ورود سند به دفتر در دفترخانه به انتظار ننشیند و اعصابش خط خطی نشود و اینک به جای تشکر خشک و خالی باید غرولندهای او و همراهش را تحمل کند و اعصاب خویش خط خطی شود . بگذریم این حال و روز همیشگی یک سردفتر است و بیان آن ها برای سردفتران ، پاشیدن نمک به زخم های نه چندان التیام یافته اشان و بل فراموش شده اشان است .امروز هم مثل روز های دیگر ؛ فرقش این است که امروز سرزنش ها از بابت عدم حضور به موقع نماینده ی بانک است و روز دیگر ازجهت اخذ عوارض نقل و انتقال به قیمت روز ملک بر اساس مصوبه شورای محترم اسلامی یک شهر و ……. باید بر اعصاب خود مسلط بود و تکریم ارباب رجوع کرد حتی اگر فحش و ناسزا تقدیم ات کند . سردفتر حق التحریر می گیرد مگر برای چه ؟ اگر اسم دریافتی سردفتر را حق التحریر گذاشته اند از آنروست که فرهنگستان ادبیات فارسی تاکنون نتوانسته است ترکیب جامع الاطرافی برای آن پیدا کند تا دلالت کند دریافتی او برای این است  که نوکر بی جیره و مواجب ادارات است و نوکر ناچار از پذیرش رفتار آن چنانی است . اصول فقه هم از سوی اصولیون برای همین روزهای مبادا ابداع شده است  تا بتوان از فوایدش در وقت  ضرورت بهره ها جست . اگر حق التحریر حقیقت است در معنای وجهی که سردفتر برای تنظیم و ثبت سند وصول می کند می تواند مجازا به وجهی گفته شود که سردفتر می گیرد تا بدهی های ادارات را وصول کند. فحش بشنود ، ناسزا نصیبش شود ؛ مغضوب دولت و ملت گردد و ……….

Share