در این طرح آمده است که گروه های درآمدی یک تا چهار ۵۰ درصد از کل خانوارهای فاقد مسکن را تشکیل می‏دهند که این رقم در گذشته ۳/۴۳ درصد بوده است. دهک‏های درآمدی پنج تا هفت، ۳۵ درصد که این میزان در گذشته ۸/۳۲ درصد بوده و از دهک‏های درآمدی هشت تا ۱۰، ۱۵ درصد که این میزان در گذشته ۲۰ درصد بوده است.
بررسی این آمارها نشان می‏دهد که به دلیل افزایش قیمت مسکن توان مالی خریداران دهک‏های درآمدی ۸ تا ۱۰ که در واقع جزو گروه های پر درآمد جامعه محسوب می‏شود از تعداد خانوارهای فاقد مسکن آنان کاسته و شکاف طبقاتی میان دهک‏های کم درآمد و پردرآمد جامعه بیش از پیش شده است.
در قسمت برنامه اجرایی تأمین مسکن کم درآمدها پرداخت ۵۰ هزار فقره وام به سازندگان پیش‏بینی شده است که این مسأله را می‏توان یکی از نقاط قوت این طرح دانست، چرا که اگر وزارت مسکن و شهرسازی تعریف درستی از انبوه ساز ارائه دهد با پرداخت وام به انبوه سازان می‏توان نقش مؤثر آنان در خانه دار کردن اقشار کم درآمد را تضمین کرد.
همچنین در این طرح پیش پرداخت ۴۰ هزار فقره وام برای گروه های درآمدی دو و سه پیش‏بینی شده است که به خوبی می‏توان دریافت که بسیاری از این خانوارها توانایی پرداخت اقساط این وام را ندارند و باید شرایط به گونه‏ای طراحی شود که این وام‏ها بلاعوض باشد. در همین حال با تشکیل صندوق اعتبار ملی و محلی تسهیل دریافت یکصد هزار فقره وام از نظام بانکی پیش‏بینی شده است، در حالی که این گروه های درآمدی فاقد مسکن، ۳۴ هزار خانوار هستند که این صندوق کمتر از یک سوم آنان را در برمی‏گیرد.
مدت زمان انتظار متقاضیان خرید مسکن در ایران
براساس ارزیابی بانک جهانی از عملکرد اقتصاد و بخشی سیاستهای عرضه مسکن در ایران، خانوارهای با درآمد متوسط، باید حداقل کل درآمد ۹ سال خود را پس‏انداز کنند تا خانه متوسطی در یکی از شهرهای بزرگ مثل تهران یا تبریز خریداری نمایند. این در حالی است که در استانداردهای جهانی برای سنجش قدرت تهیه مسکن معیاری وجود دارد که براساس آن، به طور متوسط هر خانوار باید ۵ برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسکن شود. در ایران نسبت در سال ۱۳۵۹ حدود ۲/۹ و در سال ۱۳۶۵ حدود ۴/۷ بوده اما در حال حاضر این نسبت برای کل کشور حدود ۹ سال و برای تهران بین ۱۲ الی ۱۵ سال است، یعنی متقاضیان خرید مسکن در تهران باید به طور متوسط کل حقوق ۱۲ تا ۱۵ سال خود را بپردازند تا در این شهر صاحب خانه شوند. همچنین در استانداردهای جهانی متوسط اجاره به درآمد حدود ۱۵ درصد است ولی در ایران بالا بودن این شاخص از کمبود عرضه مسکن استیحاری نسبت به تقاضای موجود بازار حکایت می‎کند(۷).
سیاستهای اسکان مؤثر و کارآمد
به عنوان یک اصل اقتصادی، در بلندمدت قیمتهای مسکن تابع موجودی بلندمدت مسکن می‏باشد، به همین خاطر برای بهبود و هر چه دست یافتنی‏تر ساختن مسکن لازم است جنبه عرضه مسکن به دقت بررسی و تقویت شود. دولتها در این مواقع سعی می‏کنند که جانب عرضه را از طریق ترغیب بخش خصوصی به ساخت مسکن‎های مطابق با الگوی از پیش تعیین شده تقویت نمایند. ممکن است اینگونه به نظر رسد که هرگونه عرضه مسکن منجر به کاهش قیمت می‏شود حال آنکه باید در نظر داشت مسکن یک کالای متجانس نیست، بلکه خانه‏ها به لحاظ کیفیت ساخت و موقعیت مکانی، درجه‏های مختلفی دارد و تنها در صورتی که ساخت و سازهای جدید به لحاظ کیفی و مکانی قابل رقابت با خانه‏های موجود باشند سیاست تقویت عرضه خواهد توانست در تعدیل قیمت و کاستن از قیمت خانه‏های موجود تأثیرگذار باشد. چنانچه هدف صرفاً تأمین سرپناه بوده و کیفیت فدای کمیت شود. عرضه خانه‏های جدید تنها مقاصد خاص را پاسخگو بوده، در عمل به قیمت واحدهای موجود تأثیر نخواهد گذارد. در ضمن باید موضوع را پذیرفت که مسأله شکست بازار در مقوله تأمین مسکن کم درآمدها این نیست که انگیزه‏ای برای تولید مسکن نیست بلکه مشکل آن است که گروه هدف توان خرید خانه‏های موجود را ندارد، لذا باید توجه داشت که در اسکان کم‏درآمدها توجه به جانب تقاضا نسبت به جانب عرضه از اهمیت مضاعف برخوردار است. در اسکان قشر هدف بایستی به این موضوع توجه نمود که سیاستهای موردنظر حالت اسکان موقت و یا یک سیاست مقطعی و تسکین بخش به خود نگیرد. بلکه باید در نظر داشت در عین حالی که خانه‏های تولید شده از نظر کیفی درحدی مطلوب طراحی و ساخته می‏شوند (که مورد پسند سایر اقشار جامعه نیز قرار می‏گیرند) در طراحی و ساخت به گونه‏ای عمل شود که از هزینه‏ های سربار حتی‏المقدور کاسته و خانه‎های متناسب با نیاز اقشار هدف ساخته شوند(۱۰).
آنچه بیش از هر چیز دیگر حتی مهم‏تر از نبود سیاست مدون برای مشکل اسکان را به یک چالش تبدیل کرده است، وجود نرخ‏های ادامه دار تورم دورقمی است. قطعاً حرکت به سمت ثبات اقتصادی در ایجاد انتظار کاهش نرخ تورم از یک سو و بهبود وضعیت درآمدی افراد از سوی دیگر مهمترین اقدامی است که درخصوص اقتصاد و به طور اخص به منظور سامان بخشی به وضعیت توزیع درآمدی و اسکان بایستی صورت پذیرد. همانگونه که تجربه نیز نشان داده است وام دهندگان (و اقشار کم درآمد به واسطه ناتوانی در باز پرداخت وامهای رهنی) در یک شرایط نااطمینان و بی‏ثبات اقتصادی با طیب خاطر نسبت به استفاده از ابزارهای وام بلندمدت تمایلی ندارند(۱۱).
وضع قانون اسکان کم درآمدها که خلاء آن جداً‌ مشهود است مهمترین اقدامی است که در حین تلاش برای مهار تورم بایستی معمول گردد.
یک تفکر غلط که بوجود آمده است آنست که تسهیلات کم بهره و یارانه‎ای خرید مسکن را بایستی در اختیار هر قشری قرار بگیرد، در حالی که اساس تعریف چنین ابزارهایی مساعدت و افزایش توان خرید اقشار کم درآمد و با درآمد متوسط جامعه است،
در سیاستهای تأمین مسکن قابل خرید نحوه شناسایی افراد و اقشار هدف، گروه‏بندی افراد و اقشار هدف، گروه‏بندی افراد به لحاظ خدمت قابل ارائه و در نهایت مدیریت این سیاستها یعنی از مسیری است که لازم است برای کمک به اسکان این قشر طی نمود. متأسفانه مقوله شناسایی گروه های مختلف درآمدی موضوعی است که به رغم اهمیت وافر در کشور مورد غفلت واقع شده است. بدون تردید اجرای سیاست اسکان و دیگر سیاستهایی که در آنها شناسایی اقشار جامعه گام اولیه و اساسی محسوب می‏شود (از جمله سیاست نقدی کردن یارانه‏ها، سیاست واقعی کردن قیمت حامل‏های انرژی و پرداخت و توزیع عادلانه یارانه سوخت میان اقشار مختلف درآمدی) بدون انجام این مهم همواره در قالب توصیه‏های سیاستی باقی مانده و هیچ گاه محقق و عملی نخواهد شد. بنابراین شناسایی اقشار مختلف درآمدی از جمله وظایف وزارت رفاه و تأمین اجتماعی می‏باشد. نحوه و چگونگی اعمال این سیاست نیز بسیار مهم و از ظرافت خاصی برخوردار است(۱۲).
درخصوص تأمین مسکن افراد کم درآمد نباید صحبتی را در حاشیه شهر که تمامی اعضای آن کم درآمدند پیش چشم آورد بلکه نظر به اینکه یکی از اهداف سیاست اسکان کم درآمدها رعایت توزیع یکسان این افراد در کلیه نقاط شهر است تا بدین ترتیب این قشر نیز همچون سایر افراد بتواند از امکانات خدماتی ـ تفریحی و آموزشی شهر بهره برند فلذا توصیه می‏شود همچون سیاست معمول در دیگر کشورها به گونه‏ای رفتار شود که افراد کم درآمد در شهر توزیع شده، شرایط به گونه‏ای تهیه گردد که برخی از واحدهای ساخته شده توسط بخش خصوصی در اختیار قشر کم درآمد قرار گیرد.
تفاوت‌های ساختاری بازار مسکن در ایران
از جمله ضروریات زندگی انسان‌ها، خوراک، پوشاک و مسکن است که حداقلی از این گروه کالاها برای ادامه زندگی بشر موردنیاز است. ساختار بازارهای خوراک و پوشاک مشابه بوده و به عبارت دیگر یک تابع تقاضا و عرضه ممتد بلندمدت برای آنها در نظر گرفته می‌شود که با رشد جمعیت، آنها نیز رشد می‌کنند.
در بخش مسکن تفاوت بین وضعیت بازار و همچنین تقاضا برای مسکن در جوامع مختلف عمدتا متاثر از ازدواج و زندگی مشترک است؛ هر چند خانوارهای تک نفره بخشی از این تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند، اما تفاوت تقاضای مسکن بین جوامع مختلف متاثر از فرهنگ و آداب جوامع متفاوت است.
اگر بخواهیم بازار مسکن را در جوامع و کشورهای مختلف تفکیک کنیم یکی از عمده‌ترین و بارزترین تقسیم‌بندی‌ها بین کشورهای دارای پشتیبانی گسترده تامین اجتماعی و کشورهایی است که تامین اجتماعی نقش کوچکی در حمایت از افراد و خانوارها ایفا می‌کنند(۲).
با بررسی وضعیت عرضه و تقاضای بازار مسکن در ایران و کشورهای دیگر مشاهده می‌شود، این بخش در کشور آمریکا شبیه به کشور ایران است، اما با اروپا تفاوت بسیار دارد، به طوری که در اروپا اکثر مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و مردم مسکن را به‌عنوان یک سرپناه تقاضا می‌کنند اما در آمریکا این چنین نیست.
در آمریکا مانند ایران مسکن یک کالای سرمایه‌ای است، با این تفاوت که در این کشور افراد می‌توانند بدون هیچ پیش‌پرداختی یا با تامین حداکثر ۱۰ درصد از هزینه ملک، از وام‌های بانکی بلند مدت استفاده کنند. در نتیجه در این کشور یک تعادل در بازار مسکن وجود دارد که فقط در دوره بلندمدت گاه با یک جهش روبه‌رو می‌شود اما مجددا به حالت تعادلی خود می‌رسد.
نرخ سود یا بهره در اقتصادهای مختلف اثرات متفاوتی در تقاضا و بازار مسکن دارند؛ در کشورهایی که بخش عمده خرید مسکن از طریق تسهیلات و اعتبارات بانکی صورت می‌گیرد (مانند آمریکا که حدود ۹۵ و شاید تا ۱۰۰ درصد هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شود) صاحبان مسکن به دلیل اینکه پرداخت بهره تسهیلات دریافتی، مبلغ بالایی است حاضر هستند مسکن خود را با قیمت کمتری به فروش برسانند به همین دلیل دوران رکود در کشوری مانند آمریکا یک نوع شیب نزولی در قیمت‌ها را به همراه دارد در صورتی که در ایران به دلیل اینکه تسهیلات بانکی نقش بسیار جزئی در خرید مسکن دارد و در واقع خریداران مسکن صاحب و مالک کل یا بخش عمده‌ای از آن هستند، در دوران رکود تمایلی به کاهش قیمت‌ها نشان نمی‌دهند؛ در نتیجه خط نرخ قیمتی در ایران خطی در محور افق است، اما به محض اینکه دوران رونق آغاز می‌شود یک جهش در منحنی تقاضا، افزایش قیمت‌ها را به همراه خواهد داشت؛ بنابراین این افت و خیزها در واقع نوساناتی است که در اقتصاد بازار مسکن این نوع کشورها مشاهده می‌شود(۸).
تامین اجتماعی و حمایت در اقتصاد کشورهایی مانند ایران و آمریکا ضعیف است در حالی‌که در کشورهایی مانند اروپای شمالی حمایت از طریق دولت نگرانی برای حال و آینده افراد و خانوارها به وجود نمی‌آورد؛ این تفاوت مهم موجب ایجاد تفاوت در بازار مسکن این دو گروه از جوامع شده به صورتی که در ایران، آمریکا و کشورهای مشابه، تمایل به سرپناه یکی از انگیزه‌های مهم پس‌انداز از طریق حمایت برای آینده تلقی می‌شود؛ در نتیجه عمده متقاضیان مسکن در ایران و کشورهای مشابه به دنبال خرید و مالکیت آن هستند، به طوری که حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد از خانوارها مالک مسکن و حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد نیز اجاره نشینی یا انواع دیگر استفاده از مسکن را پیشه کرده‌اند. در حالی که در اروپا به ویژه اروپای شمالی برعکس این آمار صادق است؛ یعنی حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و تقاضای آنها عمدتا برای مسکن به‌عنوان یک سرپناه است نه تامین آتی(۹).
این تفاوت موجب شده که بازار برای مسکن در کشورهایی مانند ایران و آمریکا دچار افت و خیزهای بیشتر شود و معمولا عرضه و تقاضای مسکن یک دوران رکود و سپس رونق را در بلندمدت طی می‌کند.
تاکید می‌شود وضعیت و شرایط بازار مسکن در اقتصاد ایران به صورتی است که به دلیل تامین اجتماعی پایین، مردم مسکن را تنها به‌عنوان سرپناه تقاضا نمی کنند بلکه مسکن را به‌عنوان یک نوع دارایی و پس‌انداز می‌دانند، بنابراین تقاضا همواره در بازار مسکن بالا خواهد بود و از آنجا که سیستم اعتباری در ایران نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، عرضه نیز پاسخگوی نیاز نیست.
باید گفت هر زمان درآمدهای نفتی به اقتصاد کشور سرریز می‌شود، بازار مسکن تاحدودی تحت تاثیر این درآمدها قرار می‌گیرد و دچار تغییر می‌شود و در مجموع نتیجه نهایی به‌دست آمده در مذاکرات را می‌توان در همین راستا تحلیل کرد، اما این موضوع یعنی توافق هسته‌ای تاثیر کوتاه‌مدت و مستقیم بر بازار مسکن نخواهد داشت.
بررسی وضعیت ساخت و ساز، قیمت و بازار مسکن
با ارائه بسته پیشنهادی خروج اقتصاد از رکود توسط دولت یازدهم در سال گذشته، تحلیلگران انتظار دارند تحولاتی در بخش های کلیدی کشور رقم بخورد و سال۹۴، آبستن رویدادهای اساسی در اقتصاد کشور باشد. این در حالی است که سال جاری با اخبار احتمال لغو تحریم ها آغاز شد تا فرصتی طلایی برای جذب
سرمایه های داخلی و خارجی و توسعه بخش های مختلف ایجاد شود. در این میان، سیاست ها و برنامه های داخلی کشور به ویژه در بخش مسکن به گونه یی پیش رفت که راهگشای گذر از مسیر پرفراز و نشیب رکود باشد. راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان در سطح استان های کشور، افزایش و اعطای محدود سقف تسهیلات ساخت مسکن از سوی برخی بانک ها و رفع محدودیت های لیزینگ مسکن در سال گذشته و راه اندازی سیستم پیش خرید در سال جاری حاکی از آن است که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم با جذب بخش خصوصی به دنبال ساماندهی و رونق بخشی به بازار مسکن و صنعت ساختمان است. چراکه خروج مسکن از رکود با اتکا به تجربه و توان مالی بخش خصوصی امکان پذیر است. در عین حال، اطلاعات پروانه های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری های کشور طی نیمه نخست سال۹۳ که از سوی مرکز آمار منتشرشده نشان میدهد بخش خصوصی متقاضی ۵/۹۸درصد کل پروانه های صادرشده در مناطق شهری کشور بوده است. سهم تعاونی ها از این فعالیت اقتصادی در مدت مشابه حدود ۸/۰درصد و برای دولت ۷/۰درصد بوده است(۱۰).
براساس این گزارش طی ۶ ماه نخست سال گذشته، در مناطق شهری کشور حدود ۶۴هزار و ۱۸۶پروانه صادر شده که تعداد ۵۷هزار و ۳۶۴پروانه معادل ۴/۸۹درصد مربوط به احداث ساختمان و ۶ هزار و ۸۲۲ فقره نیز برای افزایش بنا بوده است. به این ترتیب، با وجود تلاش دولت برای تشویق بخش خصوصی جهت مشارکت در رونق ساخت و ساز، تعداد پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به نیمه دوم سال ۹۲ حدود ۹/۴۷درصد کاهش یافته است.
همچنین در نیمه اول سال۱۳۹۳، مساحت زیربنای تعیین شده در پروانه های ساختمانی صادره از سوی شهرداری های کشـور بـالغ بـر ۱/۳۷۶۶۲ هـزار مترمربع بوده است. از این میزان حدود ۱/۳۵۱۰۹هزار مترمربع از مساحت زیربنای پروانـه ها مربـوط بـه پروانـه های احـداث سـاختمان و ۲۵۵۳هزار مترمربع مربوط به
پروانه های افزایش بنا است.
بررسی پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان در هر یک از استان های کشور حاکی از آن است که بیشترین پروانه صادرشده با سهم ۵/۱۴درصد و صدور ۸هزار و ۳۱۴فقره پروانه در استان تهران و کمترین با سهم ۵/۰درصد و صدور ۳۰۷پروانه در استان ایلام بوده است. براساس این آمار، بعد از استان تهران، ساخت و ساز به ترتیب در استان های اصفهان، خراسان رضوی و فارس مورد استقبال سرمایه گذاران بخش خصوصی بوده است. همچنین کمترین درخواست ها به ترتیب در استان های هرمزگان، گلستان و سمنان بوده است.
همان طور که آمار نشان می دهد سهم کلان شهر تهران از پروانه های صادرشده در کل کشور حدود ۲/۱۰درصد است. از این میزان تقاضا برای صدور پروانه ساخت و ساز در تهران، ۵هزار و ۸۲۶فقره برای احداث ساختمان و ۳۵ فقره برای افزایش بنا بوده است.
بر این اساس، پروانه های احداث ساختمان نسبت به نیمه دوم سال۹۲ به میزان ۵۶درصد کاهش داشته است. بیشترین سهم از پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان در شهر تهران، مربوط به شهرداری منطقه۴ با صدور ۵۷۵پروانه و کمترین سـهم مربوط به شهرداری منطقه ۲۱ با ۱۲۰فقره بوده است. در این میان سهم بخش خصوصی برای درخواست مشارکت در ساخت و ساز پایتخت بالغ بر ۷/۹۸ درصد بوده و مابقی
درخواست ها معطوف به تعاونی ها و زیرمجموعه های دولت است. به این ترتیب، مجموع مساحت زیربنای تعیین شـده در پروانـه های احـداث سـاختمان صـادر شـده از سـوی شـهرداری تهران بالغ بر ۳/۹۱۱۸هزار مترمربع بوده است که نسبت به نیمه دوم سال۹۲ حدود ۵/۴۸درصد کاهش یافته است(۸).
براساس اطلاعات مرکز آمار از پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری های کشور در نیمه نخست سال گذشته، بیشترین پروانه های صادر شده با کاربری مسکونی بوده به طوری که حدود ۳/۸۳درصد این
پروانه ها برای ساخت واحدهای مسکونی است. البته ۴/۸درصد کل پروانه برای واحدهای مسکونی توام با کارگاه صادر شده است. پس از واحدهای مسکونی، بیشترین سهم مربوط به واحدهای تجاری با صدور۳هزار و ۷۵۲فقره بوده است. این رقم درخصوص واحدهای صنعتی، آموزشی ، بهداشتی-درمانی به ترتیب ۷۶ ،۵۰۴ و ۵۱فقره است. براساس این گزارش پیش بینی می شود، بیشترین تعداد واحدهای مسکونی در استان های تهران، اصفهان، فارس احداث شود. این در حالی است که کمترین میزان نوسازی مسکن در استان های ایلام، گلستان و کهگیلویه و بویراحمد رخ خواهد داد.
به همین ترتیب، بخش اعظم پروانه های ساختمانی شهر تهران نیز برای احداث ساختمان های مسکونی صادر شده اند. از کل پروانه های صـادر شـده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های شـهر تهـران ۴هزار و ۹۸۳فقره برای احـداث ساختمان های مسـکونی، ۶۰۳مورد برای احداث ساختمان های مسکونی و کارگاه توام، ۱۲۴فقره واحدهای بازرگانی، ۱۰مورد واحد صنعتی، ۴مورد آموزشی و ۲مورد بهداشتی- درمانی صادر شده است. براساس این گزارش پیش بینی می شود
بیشترین تعداد واحدهای مسکونی در منطقه۵ به میزان ۵هزار و ۲۶۶مورد و کمترین میزان در منطقه ۲۱ حدود ۹۵۸ واحد خواهد بود(۷).
تاثیر میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان
روزهای نخستین سال۹۴ برای اقتصاد ایران با اخبار هسته ای و احتمال لغو تحریم ها در آینده ای نزدیک همراه بود. تا بسیاری از ناظران و تحلیلگران بر این باور باشند که بخش های مختلف اقتصادی روزهای خوبی را در پیش رو خواهد داشت. گرچه گمانه زنی ها درباره آینده بازار های مختلف و به ویژه بازار مسکن پس از اجرایی شدن توافق هسته ای متفاوت است با این حال، بررسی وضعیت شرایط اقتصادی بخش مسکن در حال حاضر حاکی از آن است که این بازار همچنان با رکود مواجه است. به طوری که آخرین گزارش بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی نشان می دهد رکود سال های اخیر حاکم بر بازار مسکن باعث شده سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش ساختمان های تکمیل شده مناطق شهری طی سه ماهه سوم سال۹۳ نسبت به پاییز سال۹۲ حدود ۸/۸درصد کاهش یابد. این در حالی است که میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بخش از ساختمان طی تابستان سال گذشته نسبت به بهار ۸/۹درصد رشد داشت. اما در پاییز۹۳ سرمایه گذاری در بخش ساختمان های تکمیل شده ۷ درصد کاهش را تجربه کرد(۸).

برای دانلود متن کامل این فایل به سایت torsa.ir مراجعه نمایید.