با این حال، بررسی ها نشان می دهد سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های تکمیل شده در پاییز۹۳ بیش از سه ماهه نخست سال گذشته بود.
این در شرایطی است که سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های شروع شده پیش از تکمیل رشد قابل توجهی داشته است. باتوجه به اینکه نسبت به تابستان سال گذشته سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده با کاهش بیش از ۱۵درصدی مواجه بود اما در پاییز به استناد آمارهای بانک مرکزی این رقم به ۱۱و۴ دهم درصد افزایش یافت.
در کل، بخش ساختمان در سال۹۲ روزهای خوشایندتری را نسبت به سال گذشته تجربه کرده چرا که استقبال سرمایه گذاران خصوصی از بازار مسکن بیشتر بوده است. بررسی آمارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی درباره مشارکت بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در سال گذشته حاکی از آن است که این حوزه با ادامه شرایط کنونی ممکن است با کمبود عرضه بیشتری مواجه شود. باتوجه به اینکه نظام بانکی در ارائه وام ساخت و تعیین تکلیف وام خرید مسکن تعلل می ورزد، قطعا کمبود عرضه تهدیدی برای بازار به حساب نخواهد آمد اما با رشد طبیعی تقاضا در آینده ممکن است عدم آمادگی بخش عرضه به افزایش قیمت مسکن منجر شود.
شرایط زمانی وخیم تر می شود که در کنار کاهش سرمایه گذاری، عرضه کاهش یافته و قیمت مسکن افزایش می یابد. گزارش نماگرهای اقتصادی بانک مرکزی از تعداد پروانه های صادرشده در مناطق شهری روند کاهشی را نشان می دهد.
به طوری که طی پاییز گذشته نسبت به پاییز۹۲ این شاخص حدود ۶/۳۶درصد کاهش یافته است. این در حالی است که چنین روند کاهشی را می توان به تفکیک در تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری کشور شاهد بود. بنابراین انتظار می رود وزارت راه و شهرسازی و مقامات بانکی کشور در اجرای سیاست های حمایتی از تولیدکنندگان و تقویت مالی از تقاضاکنندگان سرعت عمل نشان داده و از برنامه های بیشتر و متنوع تری رونمایی کند.
رشد سرمایه گذاری خصوصی
گزارش بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی در رابطه با سرمایه گذاری کل بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری طی پاییز سال گذشته نسبت به پاییز۹۲ با رشد ۹/۲درصدی همراه بوده است. با این حال، این میزان سرمایه گذاری نسبت به تابستان سال گذشته حدود یک درصد کاهش یافته که ادامه روند کاهشی با نرخ ۷/۳درصدی از تابستان سال۹۳ آغاز شده است. مقایسه سرمایه گذاری ها در سال۹۳ نسبت به سال۹۲ نشان می دهد، استقبال بخش خصوصی از بازار مسکن شرایط مطلوب تری را داشته است. چرا که در سال۹۳ علاوه بر اینکه حجم سرمایه گذاری ها افزایش یافته، در این مدت سرمایه کمتری از بازار مسکن خارج شده است. این در حالی است که مقایسه سالانه سرمایه گذاری در بازارها روند رو به رشد را نشان می دهد(۲).
باتوجه به پتانسیل بازار مسکن پایتخت، استقبال سرمایه گذاری بخش خصوصی از بازار تهران پررنگ تر بوده است. چرا که میزان سرمایه گذاری در تهران در مدت مشابه نسبت به پاییز۹۲ حدود ۶/۱۱درصد رشد یافته است. به این ترتیب، در پاییز سال گذشته نسبت به فصل تابستان هم سرمایه گذاری در ساختمان های تهران ۷/۶درصد رشد یافت تا کمبود سرمایه گذاری تابستان نسبت به بهار جبران شود. چرا که در تابستان سال گذشته فعالان صنعت ساختمان پایتخت شاهد کاهش ۶/۱۴درصد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بخش بودند. با این حال، سال۹۳، در مقایسه با سال گذشته شرایط بهتری را برای اهالی صنعت ساختمان داشت. چرا که حجم سرمایه افزایش یافته و دیگر خبری از خروج سرمایه از این صنعت نبود(۳).
با وجود اینکه در سرمایه گذاری طی مقاطع مختلف افزایش و کاهش های غیرمنظمی را شاهد بوده ایم اما روند کاهشی صدور پروانه های ساختمانی تقریبا ادامه داشته است. بررسی آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری در گزارش نماگرهای بانک مرکزی حاکی از آن است که در آینده ساخت وساز در سطح شهرها کاهش خواهد داشت. چرا که در پاییز سال۹۳ تعداد پروانه های صادرشده از سوی شهرداری ها نسبت به مدت مشابه در سال۹۲ حدود ۶/۳۶درصد کاهش یافت تا همچنان رکود حاکم بر صنعت ساختمان کشور ادامه داشته باشد(۶).
این در حالی است که روند صدور تعداد پروانه طی سال گذشته با روند کاهشی ۶/۲۸درصد در بهار آغاز شد و با کاهش مجدد ۷/۱۳درصدی در فصل تابستان ادامه داشت تا اینکه در سه ماهه سوم سال گذشته دوباره ۵/۲۶درصد کاهش یافت. مقایسه سالانه تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری نشان
می دهد، روند کاهش تعداد پروانه ها از سال۹۱ با نرخ ۴/۲درصد آغاز شده است.
بررسی تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در کلان شهر تهران طی سه ماهه سوم سال۹۳ کاهش ۴/۵۶درصدی نسبت به مدت مشابه در سال۹۲ را نشان می دهد.
این در حالی است که مقایسه آن نسبت به تابستان سال۹۳ به کاهش ۱۷درصدی اشاره دارد.
این در حالی است که تعداد پروانه ها طی تابستان نسبت به بهار حدود ۵/۳۴درصد کاهش یافت تا به این ترتیب برای ماه ها و سالهای آتی بازار مسکن و صنعت ساختمان شرایط رکودی را رقم بزند.البته بررسی روند پروانه ها در سال۹۲ نیز حاکی استقبال کم رنگ سرمایه گذاران بخش خصوصی برای ورود به حوزه ساخت و ساز است.
بررسی وضعیت صدور پروانه ها در دیگر کلان شهرها و شهرستان های کشور نیز حاکی از رفتار مشابه سرمایه گذاران خصوصی برای فعالیت در حوزه ساختمان است. با این حال، نقطه آغاز تصمیم سرمایه گذاران برای خروج از بازارساخت و ساز به سال۹۱ بازمی گردد
مقایسه نرخ مسکن کشورهای مختلف با ایران
تهران نه تنها در بین کل شهرهای ایران که در مقایسه با کشورهای دارای سوابق بحران مسکن، رتبه اول گرانی ملک‌مسکونی را در اختیار دارد به طوری که در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت ایران ازمیانگین قیمت آپارتمان در آمریکا، گرانتر است؛ این در حالی است که قیمت املاک آمریکا به مراتب بیشتر از سایر کشورها برآورد می‌شود(۹).
بررسی قیمت مسکن در پنج کشوری که طی سال‌های اخیر تحولات بازار مسکن آنها در صدر اخبار بین‌المللی بوده، نشان می دهد که «در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی، قیمت مسکن، براساس سال ساخت تعیین می‌شود و متقاضیان در صورت کمترین نوسان مثبت، خرید مسکن را متوقف می‌کنند و به همین دلیل، بهای مسکن در بیشتر نقاط جهان رشد منفی را تجربه می‌کند.»
در این قسمت میانگین قیمت مسکن در آمریکا، آلمان، فرانسه، اسپانیا و عربستان مورد بررسی قرار گرفته که مقایسه این قیمت‌ها با وضعیت ملک در ایران نشان می‌دهد: سطح قیمت مسکن در ایران از همه این پنج کشور با فاصله زیادی، بالاتر است.
به عنوان مثال در شهر سن‌فرانسیسکو گران‌ترین شهر آمریکا، قیمت هر فوت‌مربع بهترین مسکن مبله‌شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۴۲۰ دلار و ۹۹ سنت است که این رقم برای یک مترمربع – هر ۹ فوت مربع، حدود یک متر مربع است- برابر با ۳۷۸۰ دلار است. این قیمت چنانچه با قیمت دلار مرجع در ایران محاسبه شود، مترمربعی ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد بود. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین هر متر مربع ملک مسکونی در آمریکا حدود یک‌هزار دلار است.
با توجه به آخرین آمار رسمی‌مربوط به میانگین قیمت مسکن در تهران، قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در این کلانشهر حدود ۲ میلیون تومان است که در مقایسه با قیمت ملک مسکونی در آمریکا، ۳۵ درصد بیشتر است.
قیمت هر متر مربع مسکن که ضروری‌ترین کالای هر سبد خانوار می‌باشد، در کشورمان به طور عجیب و غریب و با برخی دلال بازی و سفته بازی های بیهوده، نرخی بی نظیر در جهان می‌باشد. به همین بهانه قصد داریم به بررسی میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در برخی شهرها و کشورهای جهان بپردازیم. ابتدا به ترتیب میانگین قیمت هر متر مربع مسکن را در ۹ شهر آمریکا مورد بررسی قرار می‌دهیم:
در ایالت اندین پلیس آمریکا، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز مبله شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۲۰۷ دلار و ۲۶ سنت برابر با ۲میلیون‌و ۴۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع است. در ایالت دیترویت آمریکا، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز مبله شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات برابر با ۱۸۸ دلار و ۹۷ سنت است که می‌شود ۲میلیون تومان به ازای هر متر مربع. در ایالت فورت وین آمریکا، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز مبله و نوساز، برابر با ۲۰۱ دلار و ۱۶ سنت است که می‌شود ۲میلیون و۳۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع. در شهر تولدو آمریکا نیز میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن ۲۰۴ دلار و ۲۱ سنت است که می‌شود ۲میلیون و ۳۵۵هزار تومان به ازای هر متر مربع.
در شهر نیوجرسی، میانگین هر فوت مربع مسکن نوساز و مبله شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۲۹۹ دلار برابر با ۳ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع.
در شهر واشنگتن نیز، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز و مبله شده، ۳۸۱ دلار برابر با ۳۴۳۰ دلار در هر متر مربع است که می‌شود ۴میلیون و ۳۹۹ هزار تومان به ازای هر متر مربع.
اما در شهر سن فرانسیسکو گران‌ترین شهر آمریکا، قیمت هر فوت مربع بهترین مسکن مبله و با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۴۲۰ دلار و ۹۹ سنت برابر با ۳۷۸۰ دلار است که می‌شود ۴ میلیون و ۸۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع.
اما میانگین هر فوت مربع قیمت مسکن در کشور آلمان بنابر تازه ترین لیست ارائه شده، ۹۸ دلار آمریکا برابر ۸۸۲ دلار در هر متر مربع است که می‌شود یک میلیون و ۱۳۱هزار تومان به ازای هر متر مربع.
نکته جالب اینکه میانگین قیمت مسکن در هر فوت مربع شهر مادرید پایتخت اسپانیا با کاهش ۲۹ درصدی روبه‌رو بوده و به تنها ۲۶ دلار رسیده که می‌شود ۲۳۴ دلار در هر متر مربع برابر با تنها ۳۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع.
اکنون به قیمت مسکن در شهرهای مختلف عربستان سعودی می‌پردازیم: در شهر جده، میانگین قیمت بهترین مسکن مبله، نوساز و با تمامی ‌لوازم و تجهیزات، هر متر مربع ۶۵۳ دلار برابر با ۸۰۵ هزار و ۷۰ تومان.
در شهر ریاض نیز میانگین قیمت هر متر مربع مسکن مبله، نوساز، نزدیک به مرکز شهر ۷۶۲ دلار برابر با ۹۳۴ هزار و ۲۱۲ تومان است. همچنین قیمت یک آپارتمان ۱۵۰ متری نوساز آماده فروش در مرکز پاریس با تمامی‌امکانات و تجهیزات مبله شده، برابر با ۶۰ هزار دلار یعنی حدود ۷۴ میلیون تومان است و نکته قابل‌توجه اینکه در کشور فرانسه، قیمت مسکن سال‌ها است که هیچ تغییری را تجربه نکرده است.
حباب قیمت
حباب اقتصادی داد و ستد با نرخ بسیار گرانتر از ارزش واقعی مورد معامله است که در سطح جامعه همه‌گیر می‌شود. چون تعیین ارزش واقعی، کار دشواری است معمولاً پس از افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب متوجه وجود حباب می‌شوند.ویژگی حباب، موقّتی بودن آن است(۷).
همانطور که از نام حباب قیمت به نظر میرسد اختلاف بین ارزش ذاتی یک کالا با قیمت مبادله ای آن در بازار نقدی را حباب می گویند.فرض کنید قیمت ماشین الف درب کارخانه ۱۳ میلیون تومان است ولی همان ماشین در بازار نقدی ۱۴ میلیون معامله می شود به این اختلاف یک میلیون تومانی حباب قیمت می گوینداما چرا
قیمت ها حباب دار می شوند ؟ قیمت عرضه قیمتی است که فروشنده مایل است کالای خود را به آن قیمت بفروش برساند قیمت تقاضا قیمتی است که خریدار مایل به خرید در آن قیمت می باشد نقطه تعادلی قیمت بازاری یک کالا زمانی اتفاق می افتد که قیمت عرضه با قیمت تقاضا برابراست حباب قیمت نیز از قاعده عرضه و تقاضا مستثنا نیست به این صورت که خریدار حاضر است کالا ی مورد نیاز خود را با قیمت بالاتر از ارزش ذاتی خریداری کند زیرا یا عرضه کالا محدود شده است یا امید وار است با قیمت بالاتری بعداز مدتی آن را بفروش رسانددر نتیجه حباب مثبت( قیمت نقدی بیشتر از قیمت ذاتی) در سه حالت بوجود می آید:۱- امید به افزایش قیمت در بازار وجود دارد۲-سرمایه موجود در بازار در حال افزایش است( سفته بازی و تقاضا کاذب ناشی از انباشت سرمایه در یک بازار)۳-کمبود کالا بوجود آمده استو بلعکس حباب منفی( قیمت نقدی کمتر از ارزش ذاتی )نیز در ۳ حالت بوجود می آید۱- امید به کاهش قیمت ها در بلند مدت در بازار بوجود آمده است۲-سرمایه موجود در بازار در حال حرکت بسمت بازار یا کالای دیگریست۳-افزایش عرضه بوجود آمده است(۸).
اصطلاح « حباب» در علم مالی به طور کلی به وضعیتی اشاره دارد که قیمت یک دارایی با اختلاف قابل توجهی از قیمت و ارزش بنیادین آن دارایی بالاتر باشد. در طول دوره یک حباب، قیمت ها برای یک دارایی مالی و یا یک گروه از دارایی های مالی به صورت قابل توجهی متورم می شود و در نتیجه، رابطه اندکی بین ارزش ذاتی آن گروه از دارایی ها با قیمت آنها در بازار وجود دارد. اصطلاحاتی از قبیل«حباب قیمت دارایی»، «حباب مالی» یا « حباب سفته بازی» همگی به جای حباب قیمتی مورد استفاده قرار می گیرند و اختصاراً نیز معمولاً
«حباب» نامیده می شود. هم اکنون نیز خیلی از سرمایه گذاران فعال در بازار سرمایه، کم کم در حال شنیدن این اصطلاح در بازار هستند(۹).
مشخصه های یک حباب:
اصلی ترین مشخصه حباب ، وجود بی اعتقادی و بی اعتنایی شدید در بین اکثر مشارکت کنندگان در بازار در طول مرحله ایجاد حباب می باشد. بایستی توجه داشت که تشخیص اینکه چه موقع مشارکت کنندگان در بازار روش های منطقی و قاعده مند ارزش گذاری سهام شرکت ها را کنار گذاشته و دچار رفتارهای سوداگرانه
میشوند، کار مشکل و پیچیده ای است. همچنین، تجربه گذشته نشان می دهد که معمولاً حباب ها زمانی شناسایی شده اند که ترکیده باشند(۱۷).
در اکثر موارد، حباب های قیمتی معمولاً همراه با سقوط شدید قیمت بوده است. بعلاوه، میزان خسارت ناشی از ترکیدن یک حباب بستگی به میزان گرفتاری هر یک از بخش های اقتصاد و همچنین میزان گستردگی مشارکت در بازارها می باشد. برای مثال، ترکیدن حباب دهه ۱۹۸۰ در ژاپن منجر شد تا دوره رکود طولانی اقتصاد این کشور را در بر بگیرد. اما به دلیل اینکه سفته بازی تا بخش عمده ای محدود به مرزهای کشور ژاپن شده بود، این ترکیدن حباب منجر به گسترش این بحران به خارج از مرزهای این کشور نشد.

دانلود متن کامل پایان نامه در سایت jemo.ir موجود است